不動産売却の5つの価格②　刈谷市　不動産売却

2番目の価格は訪問査定査定価格のことですね

この段階では査定物件の現地に出向き個別要素や保守状況ロケーションなどをしっかり確認した上で査定金額を算出します。

いくら簡易査定金額で高い金額が出ていても、この訪問査定をしないことには本当の売却計画というのは

立てにくいと言えます。

査定方法というのは様々ありますが、実需マンションの場合には主に取引事例法という方法を採用するケースが多いです。

過去に制約になった近隣の事例をもとにその査定をする物件を比較することで3ヶ月以内程度に売れるで

あろう金額を算出するわけです。

弊社ではこの査定金額は1万円単位まで細かく査定していきます。

 

3番目の価格は当初の売り出し価格です。

売主さんの個別事情や査定金額などを参考に当初売り出す価格を決めていきます。

このとき注意しなければならないのは一度売り出し価格を決めて市場に売りに出したら

その売り出し価格よりも高い金額には通常変更はできないということです。

では、どのように売り出し価格を決めるのが良いのでしょうか。

前提として売主さんの都合を考慮しないで3ヶ月以内程度の期間で売却をするというふうにした場合ですと

過去の取引実績の中で実査定（訪問査定）にて査定金額を算出し、算出した査定金額のプラスマイナス何パーセントで実際に売れているのかということを確認してその上限価格に5%程度を上乗せした金額これで売りに出すというのが経験上、妥当な金額だというのが個人的な意見です。

例えば査定金額が1,000万円だとします。

過去の取引実績上で制約になった価格のレンジが査定金額95%から100%この間で実際に成約になっているとすると+上限1,050万ですから1,050万円5%上乗せした1,100万円程度から売り出しを開始するということになります。

上限金額を決めて市場で判断してもらうわけです。

しかし、物件やタイミングによっては過去の取引事例をはるかに上回る金額をつけても反響が取れる物件があることも事実ですし、またその逆もあり得ますのでそこは公平かつ正確に判断できる経験豊かなプロの目利きが必要であるということも事実だと思います。

 

4番目の価格は価格変更した価格です。

当初売り出し価格を決めて売り出した後、様々な売却活動を経てもどうしても買い手が見つからないという場合には売り出し価格を変更することがあります。

たとえば先ほどの例でいきますと、当初1,100万円で売りに出していた物件を1,050万円へ値下げの価格変更し再度市場に売り出す場合などです。

 

5番目は成約価格です。

文字通り、買い手のお客様がついて売買契約が成立した価格のことです。

この成約価格と査定金額にできるだけ乖離がないようにするということも

業界全体の努力目標とすべきだとも考えています。

ここでは、先ほど査定金額は3ヶ月以内程度で売れる価格を前提に算出するのかということについてご説明します。

これは私の経験に基づく個人的意見でもありますが、一般的に不動産物件というのは売りに出してから4ヶ月5ヶ月あたりから売れ残り感というのが出てくるからです。要は「まだ売れてないんだねこの物件」という

感覚が徐々に市場に生まれてきます。

市場に公開して6ヶ月売れていないとこれ時期にもよりますが、売れ残り感がさらに増してくる可能性があります。ですから、3ヶ月で売れる価格を予想し、期間内で売却するということにも意味があるわけです。

もう一つは3ヶ月以上経つと市場が変化し査定金額が変わる可能性というも考えられます。

これは上がる可能性もあれば、下がる可能性もあるということです。

ですから査定金額を算出する際には3ヶ月以内程度で売れる金額を提示するということなんです。

 

次回は、販売にかかる諸費用をお伝えします。